Эксперт: как избежать проблем с банками при оценке недвижимости?

«Процесс покупки и продажи недвижимости обычно подразумевает участие не только продавца и покупателя, но и банка, а рыночную стоимость имущества определяет сертифицированный оценщик. В настоящее время латвийские банки всё чаще предъявляют строгие требования всем сторонам сделки, в том числе и оценщикам. Для читателей было бы важно знать, каким условиям должен соответствовать оценщик, чтобы избежать проблем с банком», – рассказывает Марк Тарвид, глава отдела оценки недвижимости в Interbaltija.

Чем оценка сертифицированного оценщика отличается от кадастровой стоимости и почему она имеет мало общего с рыночной ценой?

Кадастровая оценка – это так называемая «массовая оценка». Она определяет «среднюю температуру по больнице» для всей недвижимости района. Государственная земельная служба утверждает, что кадастровая стоимость определяет 80% рыночной стоимости.

Ежедневно подготавливая оценки недвижимости, могу сказать, что кадастровая стоимость может составлять как 30-50%, так и 150% или более от реальной рыночной стоимости. Она не учитывает ремонт, планировку, юридическое или физическое обременение. Таким образом, на практике мы видим, что кадастровая стоимость может быть выше или ниже, а значит кадастровая оценка не гарантирует полного представления о рыночной стоимости.

Как стоимость недвижимости определяется сертифицированными оценщиками? Какие требования предъявляют банки к оценщикам и почему им доверяют?

Чтобы обеспечить полноценную оценку, оценщик, по сути, должен разбираться в разных отраслях и владеть разными профессиями. Для начала нужно быть хорошим юристом, потому что оценщик должен внимательно изучать документы. При осмотре объекта и оценке планировки оценщику необходимо быть строительным экспертом, сметчиком и архитектором. Нужно уметь определить, каких затрат может потребовать устранение и легализация выявленных несоответствий и возможны ли они. В конце концов, оценщик должен быть экономистом, чтобы объединить все юридические и технические факторы и таким образом обеспечить всестороннюю и объективную оценку имущества.

Хороший оценщик тесно взаимодействует с партнерами – строительными экспертами, юристами, архитекторами. С ними можно консультироваться или, в случае необходимости, к ним можно перенаправить клиента для решения какого-либо важного вопроса. Например, оценщик может не знать, можно ли легализовать перепланировку какого-то конкретного имущества – в этом случае нужно звонить и спрашивать у архитектора. Случается, что в результате самовольной перепланировки санузла необходимо дополнительное согласие соседа, а в некоторых случаях и согласие всего дома.

Для регулирования работы оценщиков существуют законы и нормативные акты, латвийский стандарт «Оценка имущества», рекомендации Латвийской ассоциации оценщиков имущества, а также сертификация предприятий и частных лиц.

У каждого банка свои требования к оценщикам, и, как правило, эти требования очень строгие. Фактически создаются и регулярно обновляются списки оценщиков, которым можно доверять, работа которых объективна и соответствует требованиям нормативных актов.

Как удостовериться, что оценщик имеет все необходимые сертификаты?

Сначала зайдите на сайт vertetaji.lv – там есть список всех сертифицированных латвийских коммерсантов, предоставляющих услуги по оценке. Если вы не нашли там конкретного специалиста, скорее всего, он не сертифицирован и заказывать оценку нет смысла, так как банк её не признает.

Европейская ассоциация оценщиков TEGOVA также сертифицирует специалистов и выдаёт сертификат «Признанный европейский оценщик». Такой сертификат позволяет делать оценки по всей Европе и свидетельствует о высоком уровне качества работы специалиста.

Что происходит, если была заказана оценка низкого качества или банк не признаёт оценку?

Наименьший риск возникает, когда оценка делается просто для себя – заказывая некачественную оценку и оставляя ситуацию практически без изменений, вы получаете неверное представление о рыночной стоимости, которая на самом деле выше или ниже.

Во всех остальных ситуациях некачественная или неквалифицированная работа оценщика повлечёт за собой головные боли, финансовые потери и лишнюю трату времени. Например, покупатель может переплатить, потому что недвижимость на самом деле стоит дешевле; продавец может заработать меньше, потому что недвижимость на самом деле стоит дороже; банк может отказать в выдаче кредита, поскольку указанная рыночная стоимость имущества неверна; противоположная сторона может выиграть судебный процесс просто из-за некачественной оценки.

Сколько стоят оценки в Латвии и сколько можно на них сэкономить?

Все оцениваемые объекты отличаются друг от друга, поэтому затраты на оценку также отличаются. Однако в 95% случаев оцениваются частные дома или серийные квартиры. Стоимость таких оценок обычно составляет около 110-130 евро для квартир и 220-280 евро для частных домов. Цены на услуги оценочных фирм отличаются незначительно. Поэтому моя основная рекомендация для читателей при оценке недвижимости, бизнеса и движимого имущества – не пытаться сэкономить 10 или 20 евро, а выбрать надёжного оценщика со всеми необходимыми сертификатами.

Сертифицированный и опытный оценщик, безусловно, будет готов проконсультировать вас ещё до покупки или продажи. Очень важно прислушаться к консультации, потому что объект может иметь изменённую или несогласованную планировку. Встречаются также случаи самовольного изменения фасада или замены окон, о чём оценщик, который сотрудничает со строительным экспертом, вас обязательно проинформирует, так как в этом случае строительное управление потребует привести дом в его прежнее состояние, а это, в свою очередь, потребует значительных инвестиций уже после заключения сделки.

Желаю всем объективных и удачных сделок», – завершает Марк Тарвид.

Информацию подготовило агентство «Advanced Learning & Communications»  www.alc.lv